Locataire et content.

Publié le 18 Octobre 2010

Sur un blog de Libé nommé résultat d'exploitation.

 

Locataire et content de l'être

4388732352_7c42465d01J'aurais pu aller dans une émission de Jean-Luc Delarue (avant qu'il ne soit en arrêt maladie pour problème nasaux) avec barbe postiche et voix modifiée et déclarer: «je m'appelle Nicolas, j'ai 38 ans, j'ai les moyens d'être propriétaire mais je suis locataire et j'aime ça» (murmures consternés du public). La France se rêve en propriétaire et considère qu'être locataire est un statut d'opprimé: si à 50 ans, t'es pas propriétaire, t'as raté ta vie... En fait, je fais croisade depuis des années et des années en faveur de la location (ou en tout cas contre les a priori pour l'achat). Je n'ai pas eu de voix type Jeanne d'Arc mais, les années passant et mes tempes grisonnant, la question m'a été de plus en plus posée à l'apéro : «t'en as pas marre d'être locataire? De foutre l'argent par les fenêtres et d'engraisser ton proprio?». Alors, patiemment, j'ai rodé mes arguments, fait quelques calculs. Je suis monté en puissance récemment lorsqu'il s'est agi de convaincre mon beau-frère: là, je suis passé à la simulation Excel, 8 onglets, hypothèses validées par des recherches Internet, calculs exhaustifs. Et ma conclusion est toujours la même: contrairement à l'opinion de la majorité de mes concitoyens, acheter son logement n'est pas forcémentmieux que de le louer, si on loue, on ne finit pas ses vieux jours à mendier dans la rue et la décision d'achat relève plus de la psychologie que du rationnel. Vais-je convaincre mon beauf'? Et vous? Allez, je tente le coup!

Paroles d'apéro

4655659010_30ae09cd26«Mais t'es cinglé de louer, tu fous ton fric en l'air !».C'est effectivement la croyance bien ancrée. Je ne demande pas mieux que d'être convaincu et d'arrêter au plus vite ma conduite auto-destructrice. Mais convaincu chiffres à l'appui.

«T'imagines comme tu engraisses ton proprio». J'imagine assez, oui. Mais, souvent, celui qui a acheté ne sait pas combien son bien lui aura coûté in fine. En tout cas, quand je pose la question, dans 4 cas sur 5 (au moins), celui qui a posé la question sur la bêtise de louer n'a aucune idée de combien il a engraissé son banquier. Réponse: pour un emprunt de 400.000€ sur 25 ans à 4.8% TEG, vous aurez donné 287.600€ à votre banquier. Alors, donner de l'argent à son banquier ou à son propriétaire? Personnellement, mes proprios sont charmants alors...

«Ouais moi dans 15 ans, j'aurai une baraque moi mais toi, t'auras que dalle». C'est un peu le problème. On a tendance à comparer la fourmi propriétaire et la cigale locataire. Evidemment, un locataire qui ne met pas un sou de côté sera forcément plus pauvre qu'un propriétaire qui a, via son remboursement d'emprunt, une épargne forcée. Peut-être est-ce la plus grande vertu de l'achat que de forcer à épargner? Mais si le locataire épargne, et c'est mon cas (mon sang d'auvergnat?), il n'est pas plus cigale que le propriétaire.

«De toute façon, avec l'immobilier, tu peux pas te gourer, c'est le placement le plus sûr et le plus rentable». Encore une croyance très répandue. C'est effectivement un placement relativement sûr mais pas exempt de risques (problèmes liées à la construction, dégradation de l'environnement (voisins, autoroute), baisse durable des prix immobiliers, ...). Et si l'on examine le passé, les marchés actions se sont révélés toujours plus performants que la pierre sur le long terme, avec des krachs très bruyants mais des périodes de hausses très longues et fortes. Evidemment, l'épargnant-locataire devra panacher son risque pour éviter les déconvenues (de la même façon qu'un impétrant propriétaire devra vérifier l'état de la maison, les plans des entités publiques dans la zone, ...).

«Mais t'as pas envie d'avoir un patrimoine pour ta retraite ou pour transmettre à tes enfants ?» Si, comme tout un chacun. Louer n'empêche pas de se constituer un patrimoine. Et même si c'est moins palpable, un patrimoine mobilier n'a pas moins de valeur qu'un patrimoine immobilier et on peut aussi le transmettre à ses enfants.

«Ouais mais au moins, quand t'achètes, t'es chez toi. Et tu y fais ce que tu veux». A ce moment de la conversation, je vois que mon interlocuteur a déserté le terrain rationnel économique en rase campagne. On entre alors de plain-pied dans le psychologique qui est finalement le fond de l'affaire. Beaucoup d'entre nous semblent avoir besoin de "posséder" leur chez-eux. Et je ne remettrai nullement en cause ce choix, je remarque juste que c'est un choix personnel et non économique. Bien entendu, chacune des solutions a aussi des incidences objectives non-économiques: le locataire n'est pas libre des travaux mais le propriétaire en a l'entière charge (sans parler du coût mais appeler les entrepreneurs, négocier, être là quand ils travaillent, contrôler, ...). Le locataire subit une certaine précarité (il peut être vidé en 6 mois) mais est plus mobile.

Deux simulations

Alors j'annonce la couleur tout de suite. Les hypothèses que j'énonce ne sont PAS basées sur les données actuelles. Pourquoi? D'abord, je veux éviter le débat sans fin sur le «mais non on peut trouver mieux que 3.4% TEG, moi j'ai eu du 3.35%». Ensuite, la situation actuelle présente des données extrêmes (valeurs immobilières élevées, taux bas, marchés actions bas), certains favorisant la location, d'autres l'achat, dont je souhaite m'abstraire. Pour effectuer la comparaison, on part sur des temps longs, donc je préfère prendre des valeurs un peu plus mesurées.

Mon première exemple concerne un couple avec un enfant, aux revenus aisés, souhaitant habiter un pavillon de 120 m2 environ, avec 1.000 m2 de terrain, dans une petite ville cossue de la banlieue lyonnaise. La valeur du bien est estimée à 450.000€ et la location est à 1.530€/mois (charges incluses). En cas d'achat de la maison, les frais de notaire seraient de 30 k€. On considère en outre qu'un acheteur va réaliser des travaux à hauteur de 5% de la valeur du bien pour mettre la maison à son goût. Total du bien : 504.500€. Le couple met 104.500€ d'apport initial et emprunte 400.000€ sur 25 ans à 4.8% TEG, soit des mensualités de 2.292€.

On va ensuite prendre les hypothèses suivantes :

  • Une inflation à 1.5%
  • Une hausse des prix de l'immobilier de 2.3%/an
  • Une hausse du tarif de la location de 2%/an
  • Une taxe foncière de 1.500€/an et qui progresse au rythme de l'inflation
  • Un rendement des placements financiers de 4.5%/an hors inflation (3% nets)
  • L'entretien annuel de la maison est de 1.5% de la valeur du bien (6.750€ en année 1) dans le cas de l'achat et de 3% du montant de la location (550 € en année 1) dans le cas de location. Ces valeurs progressent au rythme de l'inflation

Au bout de 25 ans, la maison ne vaut plus 400.000€ mais 795.000€ soit près du double ou une hausse de 22% hors inflation. Dans le cas de la location, l'apport initial qui n'a pas été déboursé est placé pendant 25 ans et le différentiel entre les charges de location et les charges d'achat (emprunt, entretien, ...) sont placés et les intérêts réinvestis. A la fin des 25 ans, le propriétaire a une belle maison qui vaut 800 k€. Mais, contrairement à la croyance, le locataire n'a pas "rien". Il a un portefeuille qui vaut 958 k€ soit 20% de plus que la maison. Libre à lui d'en faire ce qu'il veut, éventuellement ... acheter une maison cash.

Prenons maintenant un jeune couple sans enfant. Le T2 de 57m2 à la Croix-Rousse qu'ils convoitent vaut 165.000€ hors frais. La location équivalente est à 730€/mois TCC. Le couple peut acheter avec un apport initial de 35k€ et un emprunt sur 20 ans à 4.4% TEG (mensualités de 941€). Le reste des hypothèses reste inchangé. 20 ans après, le bien vaut 260.000€. Le locataire, lui, n'aura engrangé que 222.000€ soit 15% de moins.

Dans un cas, l'achat a été favorable, dans l'autre c'est la location. Evidemment, je tiens à disposition mes feuilles de calcul Excel à ceux qui voudraient voir le détail.

la suite sur Libé...

 

Rédigé par Goby

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